Tomtefesteloven

HENRIK TANGEN

Våren 2014 ble jeg spurt om å skrive et kommentar innlegg til Hedalen.no. Vi hadde da hatt hytte på Fledda i bare noen måneder.  Vi storkoste oss de gangene vi fikk oppleve naturen og stilheten. Fortsatt elsker vi å være på hytta, koselige hyttenaboer og det hyggelige miljøet i bygda gir hyttelivet enda større verdi!  
 

I forrige innlegg skrev jeg litt om tomtefesteloven, som eiendomsmegler og hytteeier har jeg interesse for denne vanskelige loven. Tanken min var at det sikkert er flere hytte/boligeiere, og grunneiere i området som direkte eller indirekte er berørt av bestemmelsene i  loven.  Det har skjedd en del endringer etter at ny lov trådte i kraft 01.07.15.

De viktigste prinsippene og endringene er som følger:

Tomtefesteloven er preseptorisk (ufravikelig), for feste til bolig- eller fritidsformål kan ingen avtale være i strid med bestemmelsene i loven, uten at det er sagt i loven eller fremgår av sammenhengen.

Festetid

For nye festeavtaler og avtaler som er forlenget etter § 33 gjelder festet av tomt til bolig eller fritidshus til festet blir sagt opp av festeren eller tomta blir innløst.

Dersom en avtale ikke formelt har blitt forlenget, men festeavgiften fortsatt har blitt betalt etter at avtalen løp ut på tid, ansees det i de fleste tilfeller vanligvis som en akseptert forlengelse på samme vilkår som avtalen opprinnelig hadde.

Regulering

Regulering etter konsumprisindeks er hovedregelen. Regulering kan skje hvert 10. år om det ikke er avtalt regulering med andre tidsintervaller.  Det kan ikke avtales regulering oftere enn hvert år.

Bestemmelser om «engangsløft» ved forlengelse av festeavtalen er den hovedendringen i ny lov. Bortfester gis  adgang til å regulere festeavgiften til 2% av tomteverdien, men det er et tak pr. dekar (da.) på kr. 11.378,- pr. 01.01.2015 (kr. 9.000,- pr. 01.01.2002, denne er gjenstand for regulering hvert år 01.01) Denne bestemmelsen skiller ikke mellom bolig-/fritidsfeste.  Grunneier må foreta engangsløftet innen 3 år etter at festetiden er ute.

Videre gis grunneier adgang til nytt «engangsløft» etter 30 år for ovennevnte tilfeller og kun for disse. 

Etter tomtefesteloven som trådte i kraft den 01.01.2002 ble det gitt anledning til å foreta et engangsløft  av festeavgiften.  Disse bestemmelsene er nå flyttet til lov om endringer i tomtefesteloven.

I henhold til endringslova kan enhver festeavtale som er forlenget på samme vilkår slik  bestemmelsen lyder før ikrafttredelsen av den nye loven og forlengelser ihht. midlertidig lov (en lov som kom i stand etter at Norge ble dømt i Den europeiske menneskerettsdomstol som slo fast at forlengelse «på samme vilkår var lovstridig), kan bortfester kreve regulering av festeavgiften med engangsløft som nevnt over.  Det er imidlertid en forutsetning at regulering etter denne bestemmelsen skjer før 1. jan 2018.

Dersom regulering  medfører en økning med mer enn kr. 8.000,- ved «engangsløftet»,  kan bortfester  ikke kreve fester for festeavgift  høyere enn dette beløpet. 

For avtaler som er inngått før 01.01.2002 gis det rett for bortfester å kreve engangsløft i tilfeller som loven kaller «tvillause».  Dvs. i tilfeller der det «tvillaust» fremkommer av avtalen at festeavgiften kan reguleres på annen måte enn konsumprisindeks.  Det forutsettes at det er «tvilaust både at den kan reguleres på annen måte, og at det er «tvillaust» hva annen måte innebærer.  Det skilles her på avtaler inngått før og etter 26.05.1983. Avtaler inngått før har tak på kr. 11.378,- pr. da. For nyere avtaler er det markedet og bestemmelsene i avtalen som bestemmer uten begrensninger/tak, men det er forbud mot urimelig høy festeavgift.  Dersom regulering skal skje på grunnlag av tomteverdi kan ikke tomtens verdi settes høyere enn den kan selges for i markedet.  I praksis innebærer denne bestemmelsen rå tomteverdi.

Når regulering av festeavgift skjer og det er aktuelt å benytte bestemmelsene om tak/maksgrense på kr. 11.378,-, gjelder maksgrensen pr. dekar eller pr. tomt dersom den er mindre. Dersom tomten eksempelvis er 1,5 dekar vil taket for regulering være 1,5 ganger høyestebeløpet.

Dom i Høyesterett den 22.04.2015 fastslår at grunneier kan foreta én avtalebasert oppregulering av festeavgiften uansett om avgiften tidligere har vært justert en eller flere ganger på grunnlag av konsumprisindeks etter 01.1.2002.  Retten kom trolig frem til dette da annen tolkning ville bli problematisk i forhold til Den europeiske menneskerettsdomstol.

Innløsning

Festeren kan kreve å få innløst festet tomt til bolig- eller fritidshus når det har gått 30 år av festetida eller dersom avtalen gir anledning til innløsning før. Det kan også kreves innløsning når festetida er ute.

Etter at det har gått 30 år av festetida, kan festeren også kreve å få innløst tomten til bolighus hver gang det har gått to nye år. For festetomt til fritidshus hver gang det har gått ti nye år.

Det er unntak for festers innløsningsrett for fritidsboliger som fester eiendom tilhørende  landbrukseiendommer.  For boliger kan ikke landbruksunntaket påberopes.

Krav om innløsning må fremsettes senest ett år før innløsningstida er inne.

Ved innløsning  av tomt som er festet bort til bolig- eller fritidshus skal innløsningssummen være 25 ganger årlig festeavgift på innløsningstida, om ikke mindre innløsningssum er avtalt.

Om ikke annet er avtalt kan bortfesteren likevel kreve at innløsningssummen settes til 40 % av rå tomteverdien.  Det er en forutsetning at festet ikke er evigvarende for at grunneier skal kunne kreve en slik fastsetting av innløsningssummen.

Avsluttende bemerkninger

Jeg håper at de som er berørt av tomtefesteloven har fått noen nyttige råd om emnet.  Temaet er komplisert og temaene som her er tatt opp er ikke uttømmende.  For å forenkle dette noe har jeg kun lagt vekt på de viktigste forholdene i denne oversikten.

Dersom noen enten de eier hytte på festet eller eiet tomt, ønsker  å selge i fremtiden.  Vil jeg svært gjerne få lov å fortelle hva jeg kan tilby.  Det kan være lurt å benytte en megler som er lokalkjent og patriot. Ta gjerne kontakt!

Benytter også anledningen til å ønsker alle hytteeiere og fastboende i Hedalen et godt nytt år!