 |
Tomtefeste
HENRIK TANGEN
Vår
familie kjøpte hytte I Fledda i fjor høst. Vi storkoser oss der og er
veldig glade for at vi har fått vår egen hytte i dette fantastiske
området!
Jeg jobber som eiendomsmegler i Krogsveen og har i mange år arbeidet med
salg av fritidsboliger. I forbindelse med kjøp av hytta vår, så jeg av
historikken at det opprinnelig har vært festet tomt, som ble innløst i
begynnelsen av 2000.
Det er mange spørsmål knyttet til det å eie bolig på festet grunn for
tiden. Man regner med at det er ca. 250 000 bolig- og fritidseiendommer
på festet grunn i Norge. Det er derfor trolig at det også er noen som
har hytte eller bolig på festet grunn i Hedalen og området rundt.
Jeg vil derfor benytte anledningen som gjesteskribent til å informere
litt om hva som er viktig dersom man er fester av grunn til bolig- eller
fritidshus.
Tomtefesteloven som gjelder i dag trådte i kraft 1. januar 2002.
Festetid
Kapittel 2 i loven omhandler festetid. Det finnes både tidsbestemte og
evigvarende festeavtaler. Hvorvidt en festeavtale er tidsbestemt eller
evigvarende, har stor betydning i forhold til hvilke regler som gjelder
for fastsettelse av pris ved innløsning av tomten. Begrepet stedsevarig
er ofte benyttet på eldre festeavtaler som er evigvarende. Dersom det
ikke er opplyst noe om tid i festeavtalen, er den trolig evigvarende.
Regulering av festeavgiften
Kapittel 3 i loven omhandler festeavgiften og hvordan denne kan
reguleres. § 15 sier at lovens normalordning er regulering etter
konsumprisindeks, hvert 10. år. Dersom det ikke «tvillaust» fremkommer
at grunneier kan regulere på annen måte, er det kun lovens normalordning
som gjelder. Skulle det fremkomme av avtalen at grunneier kan regulere
på annen måte, gis han/hun mulighet til å gjøre dette kun én gang etter
lovens ikrafttredelse. Etter en slik regulering er det kun regulering
etter konsumprisindeks som gjelder. Det er også bestemmelser om maksimal
festeavgift for avtaler inngått før 26 mai 1983.
Innløsning av festetomten
Kapittel 6 i loven omhandler innløsning av festeretten. Loven gjør her
forskjell på festeformål til bolighus og til fritidsformål. Boligeiere
og fritidsboligeiere kan kreve innløsning når avtalen har løpt i 30 år.
Dersom boligeier ikke krever innløsning, har han/hun rett til dette
etter to år igjen. Fritidsboligeieren må imidlertid vente i 10 år før
han/hun kan gjøre innløsning gjeldende igjen.
Det er noen unntak i
loven som gir grunneier grunn til å nekte innløsning. Det viktigste
unntaket gjelder for festetomter som fester grunn fra
landbrukseiendommer med drift. For evigvarende festeavtaler fastsettes
innløsningssummen ved at leien reguleres opp til dagens nivå og
multipliseres med 25. For tidsbestemte avtaler kan en av partene kreve
at innløsningssummen settes til 40 % av råtomteverdien.
Forlengelse av festeavtalen
Når tidsbestemte festeavtaler går ut på tid, har fester rett til å feste
videre. Dersom han/hun ikke ønsker innløsning eller på grunn av unntak
som nevnt over ikke har rett til innløsning.
På dette punktet har
der vært mye «støy» i senere år. Det er også i forhold til dette punktet
at grunneierne vant frem ovenfor menneskerettsdomstolen i Strasbourg.
Det ble der fastslått av det ikke var riktig at festere kunne fortsette
å feste på like vilkår videre etter at avtalen gikk ut på tid. Her er
det fortsatt usikkerhet. Det er nedsatt et utvalg som av ny § 33 er
under utarbeidelse. Departementet har nylig utsatt frist til å få ny lov
på plass til 1. juli 2015. Frem til ny lov foreligger kan avtaler som
går ut på tid i tidsrommet frem til ny lov er på plass forlenger på
samme vilkår, men er da gjenstand for revurdering etter ny lov når den
blir vedtatt.
Oppsummering
Skal du kjøpe eiendom på festet grunn, bør du sjekke avtalen nøye.
Dersom festeavtalen er evigvarende og regulering kun skal skje på
grunnlag av konsumprisindeks, vil det trolig ikke komme overraskelser i
fremtiden. Dersom avtalen gir rom for stor økning av festeavgiften, kan
det i neste omgang være prisdempende. For festeavtaler som går ut på tid
i nær fremtid, må vi fortsatt leve med usikkerhet inntil ny lov er
vedtatt.
Avslutningsvis vil jeg presisere at det er festers plikt til å betale
festeavgiften til rett tid, dette gjelder selv om grunneier ikke har
rutiner med fakturering av avgiften. Dersom avgiften ikke betales, er
det mislighold fra festers side, noe som kan medføre saklig grunn til å
si opp avtalen fra grunneiers side.
Det er kun § 33 som er i strid med menneskerettighetene. Det betyr at
øvrige bestemmelser i tomtefesteloven ikke vil være gjenstand for
endringer i ny lov.
Det er også viktig at krav om innløsning fremmes skriftlig innen ett år
før retten til utløses.
Jeg håper at de som er berørt av tomtefesteloven, har fått noen nyttige
råd om emnet. Temaet er komplisert og temaene som her er tatt opp er
ikke uttømmende.
Dersom noen enten de eier hytte på festet eller eiet tomt, ønsker å
selge i fremtiden, vil jeg svært gjerne få lov å fortelle hva jeg kan
tilby. Det kan være lurt å benytte en megler som er lokalkjent og
patriot. Ta gjerne kontakt!
Benytter også anledningen til å ønsker alle hytteeiere og fastboende i
Hedalen en fin vår!