Reguleringplan for Vassfarporten Hyttegrend - godkjenning av planen.

I møtet den 12.04.05, sak 05-0006, vedtok planutvalget å legge reguleringsplan for Vassfarporten Hyttegrend ut til offentlig ettersyn. Perioden med offentlig ettersyn ble satt til 21.04.05 til 23.04.05. i brev datert den 19.04.05 ble planforslaget med tilhørende dokumenter oversendt høringsinstansene og planforslaget ble også kunngjort i avisa Valdres den 21.04.05.

Tidligere saksgang i forbindelse med denne hytteplanen er oppsummert i plansak 05-0005 som ble behandlet av planutvalget den 08.03.05. Fra denne saken siteres:

"Kommunen ble første gang gjort kjent med tankene om hyttebygging på øståsen i Hedalen gjennom samtaler vinteren 2002, og saken ble drøftet med aktuelle grunneiere i et møte 16.04.02. Omtrent samtidig ble det arbeidet med planer om et mindre alpinanlegg i samme området.

Hytteområdet ble i starten omtalt som "Hedalen østås", mens alpinanlegget ble omtalt som "Fossholt alpinanlegg". Nå er navnene endret til hhv. "Vassfarporten hyttegrend" og "Vassfarporten skisenter AS". Den reguleringsplanen som nå fremmes etter plan- og bygningsloven §30 (private forslag om regulering), omfatter hytteområder med adkomstveier, avkjørsler til RV243 og muligheter for utvidelse av alpinanlegget.

Hele hytteområdet og det meste av alpinområdet ligger i det området som i kommuneplanens arealdel er benevnt som LNF (landbruk, natur og friluftsområde med forbud mot fritidsbebyggelse og spredt boligbygging), mens den nedre delen av alpinanlegget ligger i LNF-B-området, der spredt boligbygging kan tillates. Dette betyr at det for begge utbyggings-formålene var nødvendig å fravike arealdelen, noe som medførte en omfattende behandling i forkant av reguleringsarbeidet.

Alpinanlegget ble behandlet først. Det ble gitt dispensasjon for en mindre utbygging (planutvalget sak 02-0130), og dette anlegget er allerede tatt i bruk. Det ble imidlertid poengtert at dersom anlegget ble utvidet, eller dersom det ble knyttet annen utbygging til området, så måtte spørsmålet om reguleringsplan vurderes på nytt. På denne bakgrunn inngår nå alpinanlegget med muligheter for utvidelse i planen for Vassfarporten hyttegrend.

Spørsmålet om å tillate hytteutbygging utenom de områdene som arealdelen utpeker for denne type utbygging, var et mer komplisert spørsmål. Det har hele tiden vært lagt opp til at det skulle være et høystandardfelt, med innlagt strøm, vann og avløp. Det ble først drøftet i planutvalget i sak 03-0027, saken ble sendt på høring og drøftet på nytt i nyvalgt planutvalg, sak 03-0030 – se vedlegg 1. I vedtaket fra det siste møtet heter det bl.a:

"Planutvalget har foretatt nok en vurdering av spørsmålet om hytteutbygging på Hedalen østås i forhold til kommuneplanen, etter at berørte myndigheter og private parter har hatt anledning til å avgi uttalelse. Utvalget går inn for at det kan settes i gang arbeid med en reguleringsplan for turistutbygging på Hedalen østås, i hovedtrekk slik det beskrives i brev fra Prevista datert 11.08.03. Planutvalget vil i senere sak presisere nærmere betingelser for arbeidet. Utvalget vil imidlertid allerede nå signalisere at antall hyttetomter må reduseres i forhold til forslaget."

Den 13.02.04 ble det avholdt et møte mellom kommunen, grunneierne og plankonsulent (Prevista AS), der rammene for reguleringsarbeidet ble grundig gjennomgått. Deretter har planutvalget foretatt nok en drøfting av saken (sak 04-0006), og fastsatt antall hyttetomter i området til 150. Utvalget har ellers vist til notat fra møtet 13.02.04 når det gjelder gjennomføringen av planarbeidet.

Planarbeidet ble igangsatt (oppstart kunngjort i august 2004), og det ble relativt raskt utarbeidet et foreløpig planutkast datert 03.09.04. Dette planutkastet ble brukt som grunnlag for en drøfting i fylkeskommunens arealplanmøte 07.09.04. Møtereferatet (vedlegg 2) inneholder en del synspunkter fra møtedeltakerne, men ikke noen signaler om at planen ikke burde fremmes.

Utarbeiding av planen har fortsatt i 2004 og 2005, og det har undervegs vært kontakt mellom kommunen, konsulenten og en representant for grunneierne. Et planutkast datert 06.01.05 med tilhørende beskrivelse og bestemmelser ble oversendt for kommentarer, og det ble gitt en fyldig skriftlig tilbakemelding. "

Planutvalgets behandling av saken den 08.03.05 inneholdt flere punkter som grunneiere/konsulent ble bedt om å endre før planutvalget ville ta saken opp til ny behandling for utlegging til offentlig ettersyn. I behandlingen den 12.04.05 (sak 05-0006) ble dette gjennomgått og det siteres fra konklusjonen i saksframstillingen: "Så langt en kan se er planutvalgets merknader i sak 05-0005 tatt hensyn til, og ytterligere finpussing har nå frambragt et planforslag som en kan anbefale å legge ut til offentlig ettersyn".

Planutvalget fattet følgende vedtak i sak 05-0006:

"Planutvalget viser til tidligere behandling av forslag til reguleringsplan for Vassfarporten Hyttegrend, sist som sak 05-0005.

Forslag til reguleringsplan med tilhørende bestemmelser, datert 29.03.05, legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med PBL §27-1 og §30.

Merknad:

Planutvalget vil også be om at utbyggerne vurderer følgende:

• Avtale om bruken av Fekjærvegen som avlastningsveg ved tilrettelegging og utbyggingen av reguleringsområdet.
• Avtalen/organiseringen mellom grunneierne bør avklares før reguleringsplanen endelig godkjennes."

I perioden med offentlig ettersyn er det kommet inn 8 merknader. Det er 4 merknader fra offenlige instanser, 1 merknad fra Vassfarporten skisenter og 3 merknader fra privatpersoner. Merknadene oppsummeres og kommenteres nedenfor.

I planutvalgets vedtak den 12.04.05 ble det knyttet til en merknad som går på bruk av Fekjærvegen som avlastningsveg og at avtalen mellom grunneierne burde avklares før godkjenning av planen. På telefon bekreftes det fra grunneierne at de jobber med disse spørsmåla. Avtale om organisering mellom grunneierne er ikke ferdig enda men alle er innforstått med at en slik avtale må være på plass før de kan sette i gang med arbeidet i planområdet, det er imidlertid tvilsomt om de vil ha det på plass før planen legges fram for godkjenning i kommunestyret. Dersom det lar seg gjøre vil de forsøke å få utarbeidet et notat om framdriften i dette arbeidet slik at det kan legges fram i møtet i planutvalget den 07.06.05. I dette notatet vil de da også komme med noen vurderinger rundt bruken av Fekjærveien som avlastningsvei.

I det følgende refereres inneholdet i de innkommende merknadene, med fortløpende kommentarer til dette:

Fra Oppland fylkeskommune er det kommet en felles uttalelse fra fagenhetene for regional utvikling og kulturvern. De har ingen merknader som er til hinder for godkjenning av planen, men kommenterer likevel enkelte forhold: Områdene A og B synes å ligge for perifert i forhold til de øvrige og bør vurderes tatt ut, evt tatt inn som et siste utbyggingsområde i rekkefølgebestemmelsene, de anbefaler også å vurdere veinettet innen planområdet som synes å inneholde en del kostbare og arealkrevende løsninger. De anbefaler også at skjæringer/fyllinger i veinettet tegnes inn i planen. Planen bør også inneholde en byggelinje mot veiene, enten i kartet eller i bestemmelsene. Det kommenteres også at det ikke framgår hva mønehøyden refererer til, men dette oppfattes da å være høyde fra gjennomsnittlig planert terreng.

Kommentar: En oppfatter det slik at både rekkefølgebestemmelser og veinettet innen planområdet nå er så gjennomdrøftet at en ikke ser noen grunn til å endre noe på dette. Vegutslag og byggegrenser er ikke tatt med i plankartet, dette vurderes heller ikke å være nødvendig i en slik plan, det er store hyttetomter som tåler noe beskjæring i forbindelse med veiframføringen og det er også avsatt forholdsvis romslig areal til veier (10 m/8 m). Presiseringen av at mønehøyde refererer til gjennomsnittlig planert terreng bør tas inn i planbestemmelsene, pkt 4.3.

Fylkesmannen i Oppland kommenterer viktigheten av å sikre vannkildene mot forurensning, og anbefaler at det avmerkes sikringssoner rundt brønnene i tråd med forslag fra Jordforsk (som har utarbeidet vannforsyningsplan for området i en egen rapport), samt at evt. restriksjoner innenfor sikringssonene framgår av planbestemmelsene. De påpeker også at vannforsyningspunktet på parkeringsplassen ved felt F kan synes å være noe uheldig plassert mtp forurensing. Fylkesmannen kommenterer også at flere av områdene for infiltrasjon ser ut til å være planlagt i myrer, dette er generelt områder som er dårlig egnet for infiltrasjon. Det vises til at avløpsløsninger ellers ikke er omtalt i planforslaget og at det må sette krav om at en avløpsplan må foreligge før endelig behandling av reguleringsplanen.

Kommentar: Vannforsyningen for området skal godkjennes av mattilsynet før de tas i bruk, jfr bestemmelsene pkt 6.4. En mener derfor at de prøver og vurderinger som gjøres i forbindelse med en slik søknad og behandling av denne vil danne et godt nok grunnlag for å sikre en god vannforsyning i området.

På samme måte vil en avløpsplan måtte godkjennes av kommunen før området kan tas i bruk. Tidligere i planprosessen har det vært stilt krav om at slik plan må foreligge før endelig godkjenning av planen, det framgår også av planbeskrivelsen som er utarbeidet av konsulenten (Prevista) at avløpsplan skal foreligge før godkjenning av reguleringsplanen. En slik plan er under utarbeidelse men er dessverre ikke ferdig før utsendelse av disse sakspapirene, det er Jordforsk som utarbeider avløpsplanen også. Sentralt i denne planen blir å kartlegge hva slags avløpsanlegg som kan bygges i de ulike feltene, i flere av områdene vil det ikke være snakk om infiltrasjonsanlegg, men andre typer renseanlegg. En ser at det ville vært ønskelig å ha en utslippsplan klar før godkjenningen av reguleringsplanen, men mener likevel at en ved behandling av en søknad om utslipp vil sikre at området får en god løsning på dette. Reguleringsplanen bør derfor kunne godkjennes som den er nå, og så vil detaljene i vedrørende avløpsløsninger måtte behandles når dette er klart. Det er likevel klart at arbeidet med disse anleggene ikke kan settes i gang før en godkjenning foreligger.

Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) har en merknad knyttet til etablering av vannspeil i planområdet. De er tilfreds med bestemmelsene rundt disse, pkt 6.2, og har ikke noen motforestillinger mot reguleringen. Det poengteres at de avventer en kontakt fra utbygger for en evt. behandling av tiltak/opparbeidelse av vannspeil.

Kommentar: Opparbeidelsen av vannspeil er en type tiltak som det må søkes godkjenning for, det er naturlig at det grunneiere/tiltakshaveres ansvar å sørge for dette. En er innforstått med at reguleringen av områdene i plankartet ikke kan sees på som noen godkjenning.

Statens vegvesen kommenterer at frisiktsonen i avkjørsler ved fartsgrense 60 km/t skal være 4x85 meter, dette må endres i planen (der den er satt til 4x66 meter). Videre kommenteres det at avkjørslene må utformes i henhold til vegnormalene og det må søkes om utvidet bruk av avkjørslene.

Kommentar: Påtegningen av frisiktsonene i veikryssa bør endres i plankartet i samsvar med merknaden fra vegvesenet. En merker seg også merknadene om avkjørslene, og dette må det tas hensyn til når arbeidet starter opp.

Vassfarporten Skisenter har gitt en kommentar i 8 punkter. Det poengteres at det er langt fra sikkert at skisentret vil bli utvidet, det er derfor uheldig at dette ikke tydeligere kommer fram i planen, de mener også at det eksisterende alpinområdet må gis en egen skravur for å få et tydelig skille mellom eksisterende anlegg og et mulig utvidelses område. Til bestemmelsenes punkt 1 vises det til at det må komme tydeligere fram at planen også gjelder en mulig videreutvikling av skisentret. Angående fellesbestemmelsene i punkt 3.1 til 3.7 må det komme klart fram at disse ikke gjelder for eksisterende alpinanlegg og bare delvis vil ha relevans i forhold til en utvidelse av alpinområdet. Tilsvarende peker de på at punkt 6.1 ikke må gjelde for det eksisterende anlegget, eksisterende veier og p-plasser i tilknytning til skisentret må derfor gis en egen skravur i kartet. Til punkt 6.4 vises det til at skisentret ønsker en dialog med hyttegrenda om et mulig samarbeid om vannforsyning. Angående punkt 6.8 om områder for skiløyper og skileik pekes det på at det kan være ønskelig/nødvendig å plassere bygninger/tekniske anlegg som bryter med disse bestemmelsene i forbindelse med en evt. utvidelse av skisentret, det bes derfor om at det tas inn et unntak for skisentret.

Til slutt kommenteres punkt 6.9 som omhandler alpinanlegget. Det poengteres at det regulerte arealet ikke bare kan nyttes til skiheis og nedfart, men også til infrastruktur, servicetilbud m.m. i tilknytning til anlegget. De mener også at det er for strengt å kreve bebyggelsesplan for hele området før en utvidelse kan skje, dette begrunnes med at det kan vise seg å være behov for eller ønskelig å kun gjøre mindre utvidelser uten å ta hele området i bruk og videre at det "i dag" vil være vanskelig å si hva som er aktuelle løsninger for en framtidig utvidelse av anlegget.

De forutsetter også at skisentret ikke blir påført kostnader i forbindelse med arbeidet i hytteområdet. I brevet beklages det også at de forgjeves har forsøkt å få til et møte med utbyggerne av hyttegrenda, de ser positivt på en utbygging av dette hytteområdet og er interessert i se på mulige fellesløsninger med skisentret. De ber om at alle merknadene tas inn i den endelige reguleringsplanen.

Kommentar: Ønsket om å skille eksisterende områder fra mulig framtidige (både i forhold til alpinanlegget og vei/p-plass) med ulik skravur er forståelig, men så lenge det dreier seg om det samme reguleringsformålet skal det også brukes samme farge og skravur, ihht gjeldene standarder. En vurderer det derfor som tilstrekkelig at det med skrift i kartet er påført hva som er eksisterende og hva som er planlagt alpinområde.

Av bestemmelsene pkt 1 framgår det at planen gjelder hyttebebyggelse med tilhørende anlegg, en ser ikke noe behov for å ta inn skisentret her. Av både kart og bestemmelser for øvrig framgår det svært tydelig at planen også inneholder et alpinanlegg. Punkt 3 i besetmmelsene har overskriften "Fellesbestemmelser" og det framgår at disse gjelder hele planområdet. En ser ingen grunn til å endre på dette. Flere av bestemmelsene vil kun ha relevans i forhold til hyttebygging, men enkelte punkt vil også gjelde alpinanlegget og en vurderer det slik at disse punktene bør gjelde for hele området. Punkt 6.1 omhandler veier og p-plasser i området og en vurderer det også slik at dette punktet bør gjelde for hele området, også den eksisterende delen av alpinanlegget. Det vil likevel ikke være slik at det medfører noen krav om å endre de veiene som er i området pr i dag for å få de i samsvar med planen, men ved nyanlegg/utbedringer vil planbestemmelsene gjelde. Pkt 6.8 i oppfattes å gjelde kun skiløyper og skileik områdene opp i planområdet, det vil derfor ikke være aktuelt/nødvendig med noe unntak for skisentret i dette punktet.

Pkt 6.9 i bestemmelsene bør endres i samsvar med merknaden om at det regulerte arealet også må kunne benyttes til nødvendig infrastruktur, ikke bare heis og nedfart. Imidlertid vurderer en det som viktig at det stilles krav til en bebyggelsesplan for hele anlegget før en utvidelse kan skje. Gjennom en slik plan vil da forholdet til heiser, nedfarter, infrastruktur, servicebygg m.m. bli klarlagt.

Når det gjelder et samarbeid ang. vannforsyningen og mulige fellesløsninger i området vurderes dette å være forhold som ikke skal tas inn i planen, men avklares gjennom egne avtaler.

Beate Auren og Svenn Olav Fossholt er naboer til utbyggingsområdet og peker på at de har vannkilder med tilfredsstillende vannkvalitet i området og forventer at både kvalitet og mengde ikke forringes ved denne utbyggingen.

Kommentar: Forholdet til vannkildene bør det være tatt tilstrekkelig hensyn til ved utarbeidelsen av planen, for øvrig vil dette være et forhold av privatrettslig karakter mellom utbygger og grunneier.

Anne og Ola Jonny Fossholt påpeker at veien vil gå rett forbi deres bolig og ber om at evt. problemer med støv og støy blir tatt hensyn til når veien blir gjort ferdig.

Kommentar: Forholdene rundt støy og støvproblemer vil være et forhold mellom utbygger og huseier, dette er det naturlig å ta opp ved oppstart av anleggsarbeidene, som skal nabovarsles.

Aud Karin Hermansen har en eiendom som ligger inn mot det planlagte reguleringsområdet. Hun kommenterer at det må opprettes avtale om bruk av Fossholtåsvegen I som krysser hele hennes eiendom. Videre krever hun en avtale med hyttegrendutbyggerne om påkobling til planlagte og eksisterende anlegg for en evt framtidig næringutbygging på hennes eiendom. Hun krever at disse forholdene avklares før en godkjenning av planen.

Kommentar: Avtaler om bruk av veinettet og en evt framtidig påkobling av infrastruktur er et forhold som må avklares mellom grunneier og utbyggere av området. En kan ikke se at mangel på slike avtaler bør være til hinder for kommunens godkjenning av planen.

Følgende endringer bør gjøres i planen:

• I reguleringsbestemmelsene pkt 4.3 tas det inn følgende presisjon: "Mønehøyde måles i forhold til gjennomsnittlig planert terreng".
• I plankartet påføres frisiktsoner på 4x85 meter, i henhold til Statens vegvesens kommentarer.
• De to første setningene i bestemmelsene pkt 6.9 endres til: "Arealene regulert til eksisterende alpinanlegg og framtidig alpinanlegg skal benyttes til nedfart, skitrekk og øvrige anlegg i tilknytning til alpinanlegget".

Med disse mindre endringene bør reguleringsplanen for Vassfarporten Hyttegrend kunne godkjennes av kommunen. Det vises til plankart som ble sendt ut ved behandlingen i planutvalget den 12.04.05, sak 05-0006. Plankart i målestokk 1:2000 vil også bli lagt fram ved behandlingen av saken i møtet. For øvrig vedlegges et forminsket plankart og reguleringsbestemmelser endret som angitt ovenfor.

Vedlegg:

1. Forminsket plankart
2. Reguleringsbestemmelser

Med hjemmel i plan- og bygningsloven §27-2 godkjennes reguleringsplanen for Vassfarporten Hyttegrend, med de mindre endringene som framgår av oppsummeringen ovenfor.

Relaterte oppslag:

• Forslag til reguleringsplan
• Planbeskrivelse (stort dokument som krever sin nedlastingstid)
• Bestemmelsesbrev
• Kart i PDF-format (stort dokument som krever noe nedlastingstid)